Halo, Rekan Akuntanmu

Menurut PMK Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau sering disingkat dengan PBB-P2 didefinisikan sebagai pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Dasar dalam pengenaan PBB-P2 sendiri adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Merujuk pada Pasal 1 ayat (12) PMK Nomor 208/PMK.07/2018, NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh atas transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Namun, apabila tidak terdapat transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Dalam hal ini, Kepala Daerah dapat menetapkan besaran NJOP Bumi dan Bangunan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan wilayahnya. Penetapan NJOP ini dilakukan dengan serangkaian proses penilaian PBB-P2. Pemerintah pusat sendiri telah menyusun pedoman penilaian PBB-P2 melalui PMK Nomor 85 Tahun 2024.

Pengertian Penilaian PBB-P2

Merujuk pada Pasal 1 angka 4 PMK Nomor 85 Tahun 2024, penilaian PBB-P2 didefinisikan sebagai kegiatan untuk menentukan NJOP yang dijadikan dasar pengenaan PBB-P2, dengan menerapkan metode perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, metode nilai perolehan baru, dan/atau metode nilai jual pengganti.

NJOP hasil proses kegiatan penilaian PBB-P2 dibedakan menjadi dua, yaitu NJOP bumi dan NJOP bangunan. NJOP bangunan kemudian masih dibagi kembali menjadi dua, yaitu NJOP bangunan objek pajak umum dan NJOP bangunan objek pajak khusus.

Untuk pembahasan lebih lanjut mengenai objek pajak umum dan objek pajak khusus, kamu dapat akses artikel OBJEK PAJAK UMUM DAN KHUSUS PADA PBB-P2

Pada dasarnya, NJOP bumi, NJOP bangunan objek pajak khusus, NJOP bangunan objek pajak standar, serta NJOP bangunan objek pajak non-standar ditetapkan berdasarkan pada hasil penilaian PBB-P2. Cara penilaian yang dilakukan untuk masing-masing objek dapat berbeda-beda. Penilaian NJOP bumi dan/atau bangunan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu penilaian massal dan/atau penilaian individual.

Penilaian Massal

Merujuk pada Pasal 1 angka 5 PMK Nomor 85 Tahun 2024 penilaian massal diartikan sebagai penilaian yang sistematis terhadap sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar, yang disebut dengan Computer Assisted Valuation (CAV) dan/atau Computer Assisted for Mass Appraisal (CAMA).

Penilaian massal digunakan untuk menentukan NJOP bumi dan/atau bangunan objek pajak umum. Biasanya dilakukan atas objek pajak yang nilai ekonomisnya tidak terlalu tinggi dan objeknya serupa atau karakteristiknya sama serta memiliki jumlah yang banyak.

Jika NJOP bumi dan/atau bangunan yang ditentukan melalui penilaian massal tidak memadai untuk mendapatkan NJOP yang akurat, maka perhitungan NJOP bumi dan/atau bangunan objek pajak umum dapat dilakukan dengan cara penilaian individual.

Penilaian massal dalam penentuan NJOP bumi untuk objek pajak berupa tanah dilakukan dengan cara membentuk Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dalam setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). NIR diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan sebelumnya telah dilakukan penyesuaian. Namun, jika tidak terdapat transaksi jual beli, maka NIR ditentukan dengan cara perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Penilaian massal dalam penentuan NJOP bangunan objek pajak umum dilakukan dengan cara menyusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) atas setiap Jenis Penggunaan Bangunan (JPB). JPB sendiri diklasifikasikan atas: perumahan; perkantoran; pabrik; toko/apotek/pasar/ruko; rumah sakit/klinik; olahraga/rekreasi; hotel/restoran/wisma; bengkel/gudang/pertanian; gedung pemerintah; lain-lain; bangunan tidak kena pajak; bangunan parkir; apartemen/kondominium; pompa bensin (kanopi); tangki minyak; dan gedung sekolah.

Penilaian Individual

Merujuk pada Pasal 1 angka 6 PMK Nomor 85 Tahun 2024 penilaian individual didefinisikan sebagai penilaian terhadap objek pajak dengan kriteria tertentu dengan cara memperhitungkan semua karakteristik objek pajak yang disusun dalam laporan penilaian.

Penilaian individual umumnya diterapkan atas objek pajak non-standar dan khusus atau objek pajak yang memiliki nilai tinggi. Selain itu, penilaian individual juga dapat digunakan dalam menghitung NJOP bumi dan/atau bangunan objek pajak umum jika telah dinilai melalui penilaian massal sebelumnya (apabila hasilnya tidak memadai untuk mendapatkan NJOP yang akurat). Selain itu, penilaian individual juga dapat dilakukan dalam penentuan NJOP bumi berupa areal perairan pedalaman.

Penilaian individual dilakukan dengan tiga metode, yaitu: perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, dan nilai jual pengganti. Khusus untuk metode nilai jual pengganti dilakukan dengan cara menghitung bumi dan bangunan sebagai satu kesatuan kemudian dikurangi dengan NJOP bumi yang diperoleh dari penilaian individual.