Halo rekan akuntanmu,

Pada kesempatan kali ini kita akan membahas pengenaan pajak apabila membangun rumah sendiri.

Kegiatan membangun rumah sendiri sering kita jumpai di lingkungan masyarakat. Namun tahukah rekan, ada kewajiban perpajakan yang timbul dari kegiatan membangun rumah sendiri. Kewajiban tersebut adalah membayar dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS)

Sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 Pasal 2 ayat (3), kegiatan membangun sendiri merupakan:

“.... kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.”

Apakah setiap kegiatan sebagaimana dimaksud peraturan di atas dikenakan PPN?

Jawabannya adalah tidak. PPN KMS tidak dikenakan ke semua kegiatan membangun rumah. Sebab, ada kriteria tertentu dalam penerapannya. Terdapat 3 kriteria yang perlu dipenuhi sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (4) PMK 61/2022 sebagai berikut:

“Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berupa 1 (satu) atau lebih kontruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

1. Kontruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja:
2. Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3. Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m² (dua ratus meter persegi).”

Maka apabila salah satu kriteria tersebut tidak terpenuhi, atas kegiatan membangun sendiri tidak dikenakan PPN.

Lalu bagaimana jika ketiga kriteria tersebut terpenuhi?

Berdasarkan PMK 61/2022 Pasal 5 ayat (1), PPN atas kegiatan membangun sendiri harus disetorkan ke kas negara menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

Besaran PPN yang harus dibayarkan adalah hasil perkalian 20% dengan tarif PPN yang berlaku yaitu 11%. Yang kemudian dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. Definisi dasar pengenaan pajak tersebut diatur dalam Pasal 3 ayat (2) PMK 61/2022 sebagai berikut:

“Dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.”       

Dengan demikian, perhitungan nilai PPN yang perlu dibayarkan adalah sebesar 2,2% x biaya pembangunan rumah, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Mengapa harus membayar pajak membangun rumah sendiri?

Pada hakikatnya, PPN dikenakan terhadap barang atau jasa yang mengalami peningkatan nilai. Ketika Anda membangun sebuah rumah, maka Anda sedang meningkatkan nilai tambah dari tanah dan bangunan tersebut. Sebagai contoh, Pak Budi mempunyai tanah kosong senilai Rp 100.000.000 dan melakukan pembangunan rumah di atasnya. Dalam proses pembangunan, Pak Budi menghabiskan biaya senilai Rp 250.000.000 yang digunakan untuk membayar pekerja dan membeli material.

Jika rumah sudah jadi, nilai bangunan dan tanah tersebut tentu akan melebihi nilai dari gabungan tanah kosong serta biaya pembangunan rumah.

Dikarenakan bertambahnya nilai tersebut, terciptalah kewajiban untuk melakukan pembayaran pajak. Pihak yang wajib membayarkan pajak adalah meraka yang menikmati bertambahnya nilai akibat pendirian bangunan tersebut.

Contoh Cara Menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Pada awal bulan Mei 2022, Pak Ferdy memutuskan membangun rumah dengan luas 300 m². Biaya yang dihabiskan adalah sebesar Rp 200.000.000 untuk pembelian material beserta upah pekerja. Maka, pajak atas kegiatan membangun sendiri yang harus dikeluarkan Pak Ferdy adalah:

2,2% x Rp 200.000.000 = Rp 4.400.000

Maka Pak Ferdy wajib menyetor kan PPN sebesar Rp 4.400.000 paling lambat pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

Apabila kegiatan membangun rumah tersebut dilakukan oleh pihak lain, sehingga Pak Ferdy dapat menginformasikan data pihak lain tersebut kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk dapat dikecualikan dari tanggung jawab membayar PPN.

Hal ini telah diatur dalam Pasal 2 ayat (9) PMK 61/2022:

“Orang pribadi atau badan sebagaimana dimaksud pada ayat (7) dapat dikecualikan dari tanggung jawab untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri sepanjang dapat memberikan data dan/atau informasi yang benar dari pihak lain tersebut, yang paling sedikit meliputi:

1. Identitas, dan
2. Alamat lengkap”

Itulah penjelasan mengenai pengenaan pajak pertambahan nilai apabila membangun rumah sendiri. Jika rekan-rekan ingin mengajukan pertanyaan, silahkan langsung komen dikolom komentar.

Sampai ketemu lagi di seri berikutnya ya.