Indonesia merupakan salah satu negara yang memiliki tingkat pertumbuhan penduduk yang tinggi. Bila dilihat dalam data yang dirilis oleh  Direktorat Jenderal Pendudukan dan Catatan Sipil atau Dukcapil Kementerian Dalam Negeri di tahun 2022 tercatat sebanyak 275.361.267 jiwa perbulan juni atau semester I.

Berdasarkan data tersebut, dapat kita sadari kebutuhan akan tempat tinggal kian meningkat. Tak jarang, masyarakat yang belum memiliki aset tempat tinggal sendiri (rumah) akan memilih untuk menyewa rumah atau kos kosan sebagai tempat bernaung.

Hal ini menjadi kesempatan besar bagi para pebisnis untuk membuka bisnis rumah kos sebagai kegiatan usaha. Rumah kos ini biasanya banyak ditemui ditengah-tengah atau pusat kota yang berdekatan dengan tempat ramai seperti kampus, perkantoran, rumah sakit, dan lain sebagainya karena target usaha mereka kebanyakan adalah para pekerja atau karyawan membutuhkan tempat agar lebih dekat dengan tempat kerjanya, serta mahasiswa yang sedang menempuh pendidikan agar lebih dekat dengan universitas tempatnya menimba ilmu.

Untuk itu, karena kebutuhan semakin tinggi, usaha rumah kos ini menjadi usaha yang sangat menjanjikan untuk dijalankan karena penghasilan yang didapat cukup menggiurkan. Namun, yang menjadi pertanyaan adalah, apakah penghasilan dari usaha rumah kos dikenakan pajak? Mari kita bahas.

Bila kita telaah satu persatu, pada  UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, menyebutkan bahwa rumah kos masuk dalam pengertian hotel apabila rumah kos memiliki jumlah kamar lebih dari sepuluh. Namun, setelah terbitnya UU Nomor 1 Tahun 2022, Undang-Undang  Nomor 28 Tahun 2009 dicabut.

Baca Juga : ‘Service Charge’ Sewa Gedung Termasuk Objek PPh Final atau PPh Pasal 23?

Sebagai gantinya, dijelaskan dalam UU Nomor 1 Tahun 2022 Pasal 53  bahwa jasa perhotelan meliputi jasa penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, serta penyewaan ruang rapat/pertemuan pada penyedia jasa perhotelan seperti: hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan/guesthouse/bungalo/resort/ cottage, tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel dan glamping. Berdasarkan pasal tersebut dapat dikatakan bahwa rumah kos tidak lagi termasuk ke dalam jasa perhotelan sehingga ketentuan pajak daerah tidak dapat diberlakukan lagi untuk rumah kos.

Lalu, pajak apa yang dikenakan untuk rumah kos? Apakah PPh Final 10%?

Untuk mengetahui jawabannya, kita dapat merujuk pada PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Dalam Pasal 2 Ayat 1 disebutkan “Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.” Besarnya tarif yang dikenakan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan. Namun, bila kita perhatikan kembali, Penghasilan yang dimaksud pada ketentuan tersebut, tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Sedangkan pada rumah kos terdapat jasa pelayanan dan akomodasi dengan menyediakan kamar, dan beberapa fasilitas seperti wifi, lemari, dan lain sebagainya. Maka berdasarkan ketentuan tersebut dapat disimpulkan bahwa rumah kos tidak dikenai Pajak Penghasilan Final 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.

Nah, jika tidak dikenakan PPh final 10% lalu apakah atas penghasilan tersebut tidak dikenakan pajak apapun?

Terbitnya PP 55 Tahun 2022 yang disahkan pada 20 Desember 2022 memberikan penyesuaian pengaturan di bidang pajak pengahasilan. Dijelaskan dalam pasal 56 Ayat 3 huruf bahwa salah satu penghasilan yang tidak termasuk penghasilan dari usaha yang dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final pada ketentuan ini adalah penghasilan yang telah dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan tersendiri.

Karena rumah kos tidak dikenakan PPh Final 10% sebagaimana ketentuan Pp Nomor 34 Tahun 2017, maka rumah kos memenuhi ketentuan berdasarkan Pasal 56 Ayat 3 PP 55 Tahun 2022 sehingga atas penghasilan wajib pajak dikenakan Pajak Penghasilan Final sebesar 0,5% dari peredaran bruto usaha sepanjang peredaran bruto wajib pajak tidak melebihi 4,8 miliar dalam satu tahun pajak. Namun, jangan khawatir. Pemerintah memberikan insentif berupa keringanan sampai dengan Rp.500 juta yang dinyatakan dalam Undang-Undang Harmonisasi Perpajakan Pasal 7 Ayat (2a) sehingga sebagai wajib pajak orang pribadi (WPOP) yang memiliki peredaran bruto tertentu tidak dikenakan pajak penghasilan sampai dengan Rp.500 juta yang dihitung secara kumulatif sejak Masa Pajak pertama dalam suatu Tahun Pajak.

Baca Juga : Bruto WP Badan Dibawah 500 juta Kena Pajak Atau Tidak?

Perlu diperhatikan, aturan ini hanya dapat berlaku sampai dengan 7 tahun untuk wajib pajak pribadi. Pertanyaan selanjutnya, bagaimana jika sebelum jangka waktu 7 tahun habis, peredaran bruto telah melebihi 4,8 miliar? Serta bagaimana jika setelah melewati jangka waktu 7 tahun peredaran bruto masih dibawah 4,8 miliar? Apakah boleh tetap menggunakan tarif 0,5% ataukah jangka waktu bisa diperpanjang?

Bila kita merujuk pada Pasal 61 PP 55 Tahun 2022 disebutkan bahwa apabila dalam dalam jangka waktu tertentu tahun pajak berjalan, peredaran bruto telah melebihi 4,8 miliar maka wajib pajak dapat tetap menggunakan tarif 0,5% sampai akhir tahun pajak kemudian di tahun pajak berikutnya dapat menggunakan tarif Pasal 17 Undang-Undang Pajak Penghasilan. Jadi, meskipun belum mencapai 7 tahun, wajib pajak sudah tidak dapat menggunakan tarif 0,5% lagi setelah tahun pajak berakhir.

Begitupun jika untuk pertanyaan kedua, jika telah melewati jangka waktu 7 tahun, maka sesuai Pasal 61 PP 55 Tahun 2022 wajib pajak dikenai pajak penghasilan berdasarkan tarif Pasal 17 Undang-Undang Pajak Penghasilan meskipun peredaran bruto belum melebihi 4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Penyetoran pajak penghasilan tersebut dapat disetor sendiri oleh wajib pajak setiap bulan paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir dan wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa Pajak Penghasilan paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir.

Baca Juga : Pajak Untuk Jasa Trucking

Agar lebih mudah dipahami perhatikan contoh berikut.

Tuan A memiliki bisnis rumah kos dengan 15 kamar. Setiap kamar disewa dengan nilai Rp. 500 ribu/bulan. Jadi, penghasilan yang diterima Tuan A selama setahun adalah Rp. 90 juta. Bagaimana analisis pajaknya?

Dilihat dari sisi pajaknya, karena penghasilan Tuan A dalam satu tahun pajak masih dibawah Rp.500 juta maka Tuan A mendapatkan insentif pajak sesuai UU HPP sehingga Tuan A tidak perlu membayar pajak penghasilan.

Namun, apabila dalam tahun berjalan Tuan A menambah kamar dan menaikkan harga sewa sehingga penghasilan Tuan A mencapai lebih dari Rp.500 juta (misal Rp.700 juta), maka Tuan A dikenai pajak penghasilan final sebesar 0,5% yang dihitung dari Penghasilan secara kumulatif – insentif pajak sehingga perhitungannya sebagai berikut:

Rp.700 juta – Rp. 500 juta = Rp. 200 juta

PPh final

= Rp 200 juta x 0,5%

= Rp. 1 juta

Jadi pajak penghasilan final yang dikenakan pada Tuan A adalah sebesar Rp. 1 juta yang wajib disetor paling lama tanggal 15 dibulan berikutnya.

Bagaimana, mudah bukan?

Semoga dapat dipahami ya.