Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan pada Pasal 1 angka 3 dijelaskan definisi dari bangun guna serah (Built, Operate, and Transfer) atau BOT.

“Bangun Guna Serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan Bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan Bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan Bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Jadi dapat diartikan pemegang hak atas tanah memberikan hak sesuai jangka waktu perjanjian kepada investor, yang demikian investor dapat menatakelola lahan tersebut dengan mendirikan berupa gedung perkantoran, hotel, apartemen, pusat perbelanjaan, ruko, tempat wisata, atau bangunan lainnya.

Dalam transaksi ini terdapat aspek pajak penghasilan (PPh) yang harus diterapkan, yaitu berupa pengenaan PPh atas persewaan tanah dan/atau bangunan. Sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 ayat (1) PP 34/2017.

“(1) Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.”

Lebih lanjut pada Pasal 2 ayat (2) dijelaskan secara rinci penghasilan yang terkait dengan pelaksanaan perjanjian BOT yaitu:

“(2) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (l) termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan pemegang hak atas tanah dari Investor terkait dengan pelaksanaan perjanjian Bangun Guna Serah, meliputi:

1. penghasiian atas pembayaran berkala selama masa perjanjian Bangun Guna Serah;
2. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan sebelum perjanjian Bangun Guna Serah berakhir;
3. penghasilan dalam bentuk Bangunan yang diserahkan atau seharusnya diserahkan pada saat perjanjian Bangun Guna Serah berakhir; dan/atau
4. penghasilan lain terkait perjanjian Bangun Guna Serah, termasuk pembayaran terkait bagi hasil penggunaan Bangunan dan denda perjanjian Bangun Guna Serah.”

Adapun dijelaskan pada Pasal 4 ayat (1) besaran tarif PPh final yang dikenakan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan.

Jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau Bangunan yang disewa.

Termasuk di dalam jumlah pembayaran tersebut adalah biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan.

Sebagai contoh, PT A sebagai pemegang hak atas tanah memberikan hak sesuai jangka waktu perjanjian kepada CV X untuk membangun gedung perkantoran. CV X memiliki hak untuk menggunakan bangunan selama 15 tahun, yang nantinya CV X akan membayar Rp150 juta setiap bulan selama 15 tahun kepada PT A.

Maka atas transaksi tersebut CV X selaku penyewa (investor) wajib memotong penghasilan yang diterima PT A. Ketentuan ini diatur dalam Pasal 3 ayat (1) PP 34/2017.

Pemotongan PPh final sebesar 10% dari jumlah pembayaran rutin bulanan sebesar Rp150 juta (10% x Rp150 juta) maka hasilnya Rp 15 juta. Maka inilah jumlah PPh final yang harus dipotong CV X. Pemotongan tersebut harus dilaporkan dalam SPT Masa Unifikasi.